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邦企收购商品房,都租给谁?

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6月23日,重庆首个国企批量收购商品房用作租赁住房项目投入使用,地理位置、房租价格均具优势,主要面向城市新市民、青年人等群体。作为保障性租赁住房中的“新产品”,市场效果怎样?运营模式怎样?

我国层面从2023年1月份在8个城市试点,到2024年5月份在全国层面推进,再到6月20日,住建部要求在全国县级城市推进,国企收购商品房用作保障性住房,将来会带来哪些变化和影响?

重庆首个批量收购商品房转作的租赁住房项目,什么样?

6月23日,重庆市首个由国企批量收购商品房用作租赁住房的项目投入使用。

首批房源95套,面积35平方米上下,每月租金1500元左右,家具家电基本齐全,可拎包入住……目前(Currently)出租率已超60%。

除此之外,地点和配套情况如何?面向哪些群体?戳视频,了解更多信息↓

重庆首个项目背后都有哪些考量?

重庆大学(University)副校长 刘贵文:重庆是按照“一点四区”的思路,“一点”就是在轨道站点旁边,“四区”是在工业园区、商业区、学区和医院周边公共服务的覆盖区域内去选择这些房源,这样可以极大降低新市民、青年人租房的交通成本。

另外这一批租户也非常看重生活(Life)配套的全面性,所以选择这样的位置是非常关键的。另外这一次推出的房源,租赁价格确实也是按照在充分考虑保障的特质情况下,比市场的价格略微低一些,所以按照区位优、价格优、配套优的思路,取得了很好的效果。

收购过程中有哪些困难?

重庆大学(University)副校长 刘贵文:提供出租的房屋面积,一定要考虑供需双方的适配。对于新青年和新市民来说,他们(They)需要的面积确实不是太大,所以可能需要把一些比较大面积的房屋来进行(Carry Out)改造,这个是非常容易达成的。

①最重要的一个难点,是在做之前对市场的实际情况,即到底需求什么样的产品、需要什么位置的产品、需要什么服务的产品,要做长时间仔细调研。

②在需求明确的基础上广泛征集房源,从中筛选出适配的房源,这也是需要花费时间和精力的。

③在这两个选择之后,要按照市场化的原则,和原有的开发商来进行(Carry Out)磋商,以达到价格相对比较优惠,同时也能帮助市场消化一些存量房的目的。这几个方面走下来积累经验之后,这些困难也会越来越少。

承担任务的国企如何达成很好运营?

清华大学(University)房地产研究中心主任 吴璟:①收购商品房的地方国企,可以在运营过程中引入市场中已有的、有比较丰富经验的、对长租公寓进行(Carry Out)运营管理的企业。对于很多特别是之前没有相关经验的地方国企来说,能够来确保提高运营效率。

②我们(We)也可以想一想,是不是一定需要长期,也就是地方国企现在收储了这些房源,承担了这样的责任之后,是不是在条件具备的情况下也是可以退出的。也就是我们(We)要更开明地看待这个问题,不是说地方国企现在收购了,将来30年甚至70年,都要持续运营,我们(We)要允许它来做适当的退出。

国企收购商品房用作保障性租赁住房,如何达成长期运营?

重庆大学(University)副校长 刘贵文:对于运营的企业来说,

①管理一定要精细化。运营考验的是长期的经营管理的功夫,不是原来的高周转模式赚快钱,所以要精细化,要有耐心。

②运营的队伍一定要迅速专业化。房屋经营管理队伍的专业技术水平和管理水平还是需要提升的,现在试水之后不断累积经验,让队伍越来越专业化,很关键。

③相关的国策配套和扶持也要跟上。通过这样一个试点,无论是在行政部门税费方面的减免,还是金融机构提供的金融产品的支持上,都会逐步有一个样本的效应。

这样三个方面一起努力(Effort),会让模式和趋势得到可持续发展。

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